Lorsque vous voulez louer une chambre dans votre propre maison, il y a beaucoup de choses à faire. Elle a également des conséquences fiscales. Cela dépend principalement du fait que vous bénéficiiez ou non d'une exemption. En savoir plus sur ce que vous devez prendre en compte. Les revenus locatifs relèvent de l'exonération dite de la location de chambres. Les revenus locatifs ne sont pas couverts par cette exemption.
Conséquences fiscales de l'exonération
L'exonération de la location de chambres exonère le revenu brut de location des locataires de chambres jusqu'à un montant maximum de 4 410 €. Si la location de la chambre a un revenu brut annuel maximum de 4 410 € et que le propriétaire et le locataire sont tous deux enregistrés à l'adresse en question, aucun impôt sur le revenu ne doit être payé sur ce revenu. Il doit s'agir d'une location structurelle. Le revenu brut est le montant effectivement perçu pour la location au cours de l'année civile. Cela inclut donc tout loyer reçu en avance et exclut tout arriéré de loyer payé l'année suivante. Le paiement anticipé et les arriérés peuvent tous deux entraîner un dépassement de la limite d'exemption. Cela peut parfois être avantageux, mais aussi très désavantageux. Alors, méfiez-vous de cela. Le revenu brut signifie y compris tous les frais d'énergie, d'entretien, de tapisserie. Le fractionnement du loyer pour rester en dessous de la limite d'exemption n'est pas accepté.
Intérêts hypothécaires dans le cas d'une exonération pour la location de locaux
Les intérêts hypothécaires sur le logement occupé par le propriétaire restent déductibles lorsque le revenu locatif brut reste inférieur à la limite de l'exonération. Lorsque le revenu locatif brut est supérieur à l'exonération, un problème se pose.
Lorsque l'exemption pour la location de chambres ne s'applique pas. Dans ce cas, la partie de l'habitation occupée par le propriétaire qui est louée n'est plus considérée comme une habitation occupée par le propriétaire dans le cadre 1 de la déclaration d'impôt sur le revenu. Cette partie est alors traitée comme la "case 3 de la déclaration de revenus".
Le traitement dans la case 3 signifie que les intérêts hypothécaires pour cette partie ne sont pas déductibles. En revanche, une taxe dite sur les gains en capital est payée sur la valeur de la partie louée, moins la dette hypothécaire y afférente. Il faut pour cela un exemple.
Exemple
Supposons que vous ayez une maison d'une valeur de 300 000 €. Vous en louez 1/5ème pour 6 000 €. Vous avez toujours une hypothèque sur la maison de 160 000 € qui coûte 8 000 € d'intérêts par an.
On va couvrir cet exemple en trois parties :
Exemple : pas de location
Dans la case 1 de la déclaration d'impôt sur le revenu, le revenu est majoré du forfait sur la valeur locative de 0,6 % au-delà de 300 000 €, soit 1 800 €. En outre, vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires de 8 000 €. Sur le solde de l'impôt sur la valeur locative et des intérêts hypothécaires de 6 200 €, vous recevrez un remboursement d'impôt sur le revenu. À un taux d'environ 42 %, cela représente un remboursement de 2 600 €.
La maison vous coûtera donc 8 000 € d'intérêts, moins le remboursement d'impôts de 2 600 €, soit 5 400 €.
Exemple : revenus locatifs inférieurs à l'exonération pour la location de chambres
Lorsque vous louez une pièce de la maison dont le revenu brut est, par exemple, de 4 000 €, ce revenu est inférieur à la limite d'exemption de l'impôt sur le revenu. Ce revenu est exonéré de l'impôt sur le revenu.
Les frais de logement sont, comme dans l'exemple précédent, de 5 400 €. En revanche, vous disposez maintenant d'un revenu locatif. Supposons que vous deviez dépenser environ 1 000 € de plus sur un revenu brut de 4 000 € en frais. Le revenu net est alors de 3 000 €.
Au final, la maison vous coûte maintenant 5 400 € moins 3 000 €, soit 2 400 €. Grâce à la location de la chambre, vos frais de logement ont considérablement diminué. La location d'une maison est rentable.
Exemple : revenus locatifs supérieurs à l'exonération pour la location de chambres
Supposons maintenant que la maison soit louée pour 1/5ème. Vous obtenez un loyer de 6 000 €, dont 1 000 € doivent être considérés comme des frais supplémentaires. Votre revenu locatif net sera alors de 5 000 €.
Dans le cadre 1 de la déclaration d'impôt sur le revenu, la valeur de la maison occupée par son propriétaire est maintenant : 4/5 de 300 000 € ou 240 000 €. La valeur locative théorique s'élève à 0,6 % de 240 000 €, soit 1 440 €. Les intérêts hypothécaires déductibles sont de 4/5 x 8 000 € ou 6 400 €. Vous ne pouvez plus déduire les intérêts de l'hypothèque sur la partie louée dans la case 1. Votre poste déductible en rapport avec le logement occupé par le propriétaire est maintenant de 6 400 € moins 1 440 €, soit 4 960 €. Cela vous donne environ 2 100 € de remboursement d'impôt sur le revenu à un taux d'imposition de 42 %.
Dans le cadre 3 de la déclaration de revenus, la valeur est fixée à 1/5 de 300 000 €, soit 60 000 €, moins 1/5 de la dette hypothécaire de 160 000 €, soit 32 000 €. Au final, le prélèvement du cadre 3 est donc calculé sur 60 000 € moins 32 000 €, soit 28 000 €. Ce prélèvement est de 30 % sur un rendement fictif de 4 % de ces 28 000 € ou 336 € (lorsque vous avez également d'autres actifs). Vous ne devez pas payer d'impôt sur les revenus locatifs réels.
Vos frais de logement s'élèvent maintenant à 8 000 € d'intérêts moins un remboursement d'impôt dans la case 1 de 2 100 € plus un paiement d'impôt dans la case 3 de 336 €. Au total, vos frais de logement s'élèvent à 6 236 euros. Maintenant que vous louez votre maison, vos coûts de logement seront un peu plus élevés qu'ils ne le seraient si vous ne louiez pas votre maison.
Toutefois, en mettant le bien en location, vous obtenez également un revenu locatif. Dans ce cas, ils ont été fixés à 5 000 € nets. Vos frais de logement, moins le revenu locatif, s'élèvent à 1 236 €. La location est donc très intéressante.
La location n'est-elle pas rentable ?
Si vous ne louez pas, vos frais de subsistance seront de 5 400 €. Si vous louez une chambre à un prix inférieur à la limite d'exonération, vos frais de logement nets seront de 2 400 euros. Si vous louez une grande partie de votre maison à un prix supérieur à la limite d'exonération, vos frais de logement nets seront de 1 236 €.
La conclusion doit donc être que la sous-location est rémunératrice dans tous les cas. Si vous pouvez demander un loyer plus élevé, vous aurez également des frais de logement moins élevés. Vous ne devez donc pas laisser l'exemption de location de chambre influencer votre choix de loyer ou la détermination de votre loyer.
Bien entendu, si les données réelles diffèrent des données d'exemple utilisées ici, les résultats seront différents. Mais les conclusions ne seront pas substantiellement différentes.